克而瑞数据显示，2021年上半年全市二手房市场累计成交180387套，总成交金额为6057亿元，套均总价336万元/套，成交均价40793元/平，同比增加61%。从单月来看，1月成交4.85万套，成为上半年最高点;2月、3月延续活跃态势，4月、5月成交有所回落，6月成交集中在外郊环间，较上月上升0.8%，小幅回调走出一波翘尾行情。

外环外同比增长70%

美凯龙爱家负责人董媛璞表示，纵观上半年数据，从二手房成交量来看，1月份成交4.85万套、3月份成交4.3万套、4月份跌到2.6万套、5月份小幅上涨到2.8万套，在1月份达到5年来新高之后，呈现逐步的下降趋势，到5月份已经趋于稳定。6月成交主要集中在外郊环间，占比达40.1%，较上月上升0.8个百分点;与此相对，内环以内二手住房成交占比持续回落0.5个百分点。

从各环线成交量分析，外环外同比增长70%左右，外环内同比增长50%左右。从均价同比来看，亦呈现明显的结构化特征，外环以内同比增速明显高于外环以外，特别是郊环以外的价格几无增长，同比持平。

从成交金额来看，总价在300万以下的房屋成交占比从1月份的27%提升到了35%，而外环、郊环成交占比从1月份的36.5%上升到44.7%。总价越低，趋于外环远郊的房源越多，所针对的购房需求弹性也越大，一定程度上满足了那些具有“上车”的刚需买家，而针对环线内、优质片区的买家来说，市场供应对于改善型自住需求来说仍略显不足。

回顾上半年二手房市场，美凯龙爱家负责人董媛璞表示，和新房市场供需两旺持续火热的成交态势有所不同，二手房成交逐步变缓，买家观望情绪变浓，加之银行放贷放缓，二手市场成交周期变长。

五个新城成香饽饽

从上半年二手房成交板块来看，1-6月全市二手房销量前五位最高板块依次为：奉贤南桥新城累计成交4997套，浦东周康板块累计成交3994套，浦东惠南板块累计成交3973套，嘉定主城区累计成交3783套，浦东三林板块累计成交47445套。

据美凯龙爱家负责人董媛璞介绍，从具体成交区域看，嘉定、松江、青浦、奉贤、南汇五个新城成为上半年二手市场中的香饽饽，伴随这些区域交通网络成熟，众多优质配套设施逐步落定，未来将会建设成为长三角城市群中具有辐射带动作用的综合性节点城市。

而从6月份各区二手房成交套数的面积段来看，6月50平方米以内房源成交占比下降，环比跌幅约0.6%;50-70平方米面积段成交占比略有回落，环比跌幅约0.4%;其中，二手住房成交量仍相对集中仍在50-90平方米这个面积段，合计占比超五成。值得质注意的是，90-120平方米面积段成交占比上升，环比上涨约0.4%。美凯龙爱家负责人董媛璞表示，随着“三孩”政策出台，未来买家购房面积将发生变化，随着一家四口/一家五口的陆续增多，置换类的购房需求或将增加。

二手房源价格核验开启

7月9日起，上海在已实施的房源挂牌核验基础上，增加价格信息的核验，进一步规范二手房市场秩序。易居研究院智库中心研究总监严跃进对此表示：此次政策说明上海逐步开启二手房指导价政策，进一步说明当前全国二手房政策收紧的导向。

严跃进认为，今年上半年上海撤销了一些不合规的房源，主要是信息不全、没有建立二维码标识的房源。而此次在原有基础上，强调要进行价格核验。这也说明，二手房的管控更加趋于全面，既包括房源信息的管控，也包括房源价格的管控。虽然此次管控的细节没有透露，但从新闻中也可以看出，其强调要以市场真实价格为依据进行核验。所以预计后续一些价格虚高，明显高于市场真实价格或正常价格的房源，将没有发布的机会。这也就限制了各类虚高炒作房源、随意涨价的行为，挤压了虚高房源的“水分”，后续二手市场或将呈现下探态势。（孙鑫吴帆容）