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9月末，“等等党”又赢了。

刚刚，财政部和国家税务总局联合发文，对卖房再买房实行退税政策。

此外，对于国内大部分城市，如果你从年初看房到现在还没有买，那么恭喜你，至少省下了5%的房款。除了各城房价迎来不同程度的回落，贷款利率的下调也再次拉低了置业门槛。

这一次，购房者会出手吗？

01

卖房后一年内再买房可退个税

根据政策，自2022年10月1日至2023年12月31日，对出售自有住房并在现住房出售后1年内在市场重新购买住房的纳税人，对其出售现住房已缴纳的个人所得税予以退税优惠。其中，新购住房金额大于或等于现住房转让金额的，全部退还已缴纳的个人所得税；新购住房金额小于现住房转让金额的，按新购住房金额占现住房转让金额的比例退还出售现住房已缴纳的个人所得税。

本公告所称现住房转让金额为该房屋转让的市场成交价格。新购住房为新房的，购房金额为纳税人在住房城乡建设部门网签备案的购房合同中注明的成交价格；新购住房为二手房的，购房金额为房屋的成交价格。

享受规定优惠政策的纳税人须同时满足以下条件：

一是，纳税人出售和重新购买的住房应在同一城市范围内。同一城市范围是指同一直辖市、副省级城市、地级市(地区、州、盟)所辖全部行政区划范围。

二是出售自有住房的纳税人与新购住房之间须直接相关，应为新购住房产权人或产权人之一。

贝壳研究院首席市场分析师许小乐做出如下解读：

1. 退税政策会减轻换房群体的税负成本，同时退税有限定条件，需满足在2022年10月1日至2023年12月31日期间，出售住房后1年内重新购房，这会促使改善性需求加快换房进程，对于促进市场交易有积极作用。

2. 当前多数一二线重点城市关于住房个人所得税的执行情况是，满五唯一免征，其他情况按照房屋差额的20%或者全额的1%征收，新政会利好持有住房在五年以内或者有多套住房的家庭换房。

3. 当前针对需求端的限购限贷、房贷利率下降叠加最新的减税政策，需求端的鼓励支撑政策全面落地，有助于市场预期修复。

02

名单里都是非热点城市

9月29日，人民银行、银保监会发布《关于阶段性调整差别化住房信贷政策的通知》（下简称 " 通知 "），决定阶段性调整差别化住房信贷政策。

通知中指出，对于 2022 年6-8 月份新建商品住宅销售价格环比、同比均连续下降的城市，当地政府可自主决定在 2022 年底前阶段性维持、下调或取消当地新发放首套住房贷款利率下限。

有哪些城市符合条件？根据易居研究院智库中心提供的数据显示，6-8 月国家统计局 70 个大中城市房价指数数据中，至少有 23 个城市符合此次央行新政要求。

其中二线城市有 8 个，分别为哈尔滨、兰州、武汉、大连、天津、石家庄、昆明和贵阳；三线城市有 15 个，分别为泉州、温州、泸州、岳阳、宜昌、北海、大理、秦皇岛、湛江、包头、安庆、济宁、常德、襄阳和桂林。

易居研究院智库中心研究总监严跃进指出，此类城市普遍属于当前房地产交易疲软、房价跌幅过大或持续时间过长的城市。这说明今年三季度尤其是 7-8 月份房地产市场行情较为疲软，颇受高层关注。

“23个城市都是非热点城市，由于银行在这些城市数量少，竞争不充分，加上银行担心风险，导致房贷利率比其他城市还要高，有下降的必要。”广东省城规院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉分析称。

中指院数据显示，2022年以来，全国各地已优化楼市政策超800条，但整体政策效果并不明显，9月，重点100城商品住宅成交面积同比降幅仍超20%。

“金九”成色不足，购房者置业情绪低迷，观望情绪浓厚，房地产成为拖累宏观经济稳定恢复的重要因素。

中指研究院指数事业部市场研究总监陈文静认为，当前宏观经济下行压力较大，房地产的稳定作用更加突出，本次政策明确“在2022年底前，阶段性放宽首套住房商业性个人住房贷款利率下限”，明确时间期限，有利于各地更及时落地相关举措，同时有利于正处于观望阶段的住房需求及时入市，提振市场活跃度，促进四季度房地产市场加快企稳。

03

购房者仍“有账要算”

2022年9月贝壳研究院监测的103个重点城市主流首套房贷利率为4.15%，二套利率为4.91%，已经降至5%以下，也是历史最低水平。

不可否认，购房门槛的确降低了，但购房者仍有一笔账要算。

降息对于一些还贷能力捉襟见肘，但是有一定首付能力的购房者来说确实算是利好。下调了首套住房贷款利率下限，加点一旦确定，将不得更改直至贷款还清，对于刚需是非常大的让利。

但如果购房者的需求并不是特别强，就势必会考虑，房价下跌背景下，承担高利率负债不划算。毕竟，当前市场情况下，多数城市房地产都跑不过房贷利率。

李宇嘉指出，今年以来，存款利率不断下降，5年期存款利率降至2.6%，高于3%的理财被疯抢。在此情况下，即便房贷利率在4%，也显得很高。“新房还未收楼，就要负担2年左右的高利率贷款，现在房价跌回了一年前，一年前买房的亏了。现在还在跌跌不休，而如果现在买房，收楼时又可能出现房价下跌。对非热点城市的潜在买房者来说，买房这个帐仍然算不过来。”

对于未来的楼市走势，李宇嘉认为，当前的政策纾困力度非常大了，包括二套房首付降低，限购在非热点城市退出；供给端也化解风险也到了攻坚时刻。此次降低利率，预计23个城市都会降至4%以下。楼市已经开始慢慢地触及底部了，尽管触底后的走势不明朗，甚至可能一段时间再底部徘徊，但不太可能再大幅度下行了。

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